不動産購入でかかる費用は？税金の軽減措置についても解説

不動産の購入を検討する際、物件価格以外にどれくらいの費用がかかるのか、不安に感じていませんか。
実は、仲介手数料や税金、住宅ローン保証料など、想像以上に多くの諸費用が発生します。
この記事では、不動産購入時に必要な費用や税金の内訳、さらに住宅ローン保証料の仕組みまで詳しく解説いたします。
マイホームの購入を考えている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産購入する際の費用の種類

マイホーム購入時には、多くの費用が発生します。
まずは、どんな費用が必要になるのかを解説していきます。

仲介手数料の計算

不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって上限額が定められています。
具体的には、売買価格が400万円を超える場合、速算式として「売買価格×3%＋6万円」に消費税をくわえた金額が上限です。
たとえば、3,000万円の物件を購入した場合、手数料の上限は96万円となり、これに消費税をくわえると約105万円を用意する必要があります。
仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつ払うのが一般的です。
また、契約によっては、引き渡し時に一括で全額を支払う場合もあるため、事前に契約書で支払い時期を確認しておくことが大切になります。

登記費用の内訳

登記費用は、大きく分けると国に納める税金である「登録免許税」と、手続きを代行する専門家への「司法書士報酬」の2つで構成されます。
登録免許税は、土地や建物の所有権を移す際に課税され、税率は固定資産評価額に対して計算される仕組みです。
たとえば、土地や建物の売買による所有権移転登記は、原則として評価額の2.0%ですが、令和8年3月31日までは1.5%に軽減されています。
さらに、住宅ローンを組む際は、金融機関が設定する抵当権の登記も必要となり、こちらは借入額の0.4%が課税されます。
一方、司法書士への報酬は案件の難易度で変動しますが、所有権移転登記で2万円から11万円程度が目安です。

手付金の役割

手付金は、売買契約が成立した証拠として、買主から売主へ事前に支払われるお金を指します。
この手付金は、万が一契約を解除する場合の「解約手付」としての役割も持っており、相場は売買価格の5%から10%程度です。
仮に3,000万円の物件であれば、150万円から300万円が一般的な手付金の目安金額といえるでしょう。
買主側の都合で契約を解除する際には、支払った手付金を放棄する必要が出てきます。
反対に、売主側の都合で契約を解除する場合は、受け取った手付金の2倍の金額を買主に支払わなければなりません。
ただし、住宅ローンの審査が通らなかった場合に手付金が返還される「ローン特約」などもあるため、契約書の条項は必ず確認しましょう。

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不動産購入時にかかる税金

前章では主な購入費用の種類について述べましたが、税金についても気になりますよね。
ここでは、不動産購入時に発生する各種税金について解説いたします。

取得税の軽減措置

不動産取得税は、土地や建物を手に入れた際に、一度だけ課される都道府県税です。
税額は原則として、固定資産税評価額から控除額を引いた金額に、税率を掛けて計算されます。
居住用の住宅と土地については、令和9年3月31日までの取得であれば、税率が本則の4%から3%へと軽減される仕組みです。
さらに、新築住宅の場合は評価額から1,200万円が控除され、中古住宅でも築年数に応じて最大1,200万円の控除が受けられます。
また、認定長期優良住宅などを取得した場合には、控除額が1,300万円に拡大されるといった特例も設けられています。
土地についても、評価額を半分にするなど有利な特例があるため、実際の負担はかなり軽くなるケースが多いです。

印紙税の金額

印紙税は、不動産の売買契約書や住宅ローンの契約書など、特定の文書を作成した際に課税される国税になります。
税額は契約書に記載された金額によって決まり、たとえば契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。
ただし、不動産売買契約書については、令和9年3月31日まで軽減措置が適用され、この場合の税額は1万円へと半減されます。
なお、住宅ローンの契約書は軽減措置の対象外となり、本則通りの税額を納める必要がある点には注意しましょう。
契約書は、売主と買主がそれぞれ1部ずつ保管するため、通常は2部作成し、各自が自分の契約書に収入印紙を貼って納税します。
最近では、電子契約で契約を交わすケースも増えており、この方法であれば印紙税は課税されないため、費用を節約することができます。

登録免許税の条件

登録免許税は、購入した不動産の所有権を登記する際に法務局へ納める国税です。
この税金にも軽減措置があり、たとえば土地売買の所有権移転登記は、令和8年3月31日まで税率が本則の2.0%から1.5%に引き下げられます。
また、マイホームに関する登記では、さらに大きな軽減が受けられ、所有権の移転登記は0.3%、抵当権設定登記は0.1%まで税率が下がります。
これらの軽減措置を受けるには、床面積が50㎡以上であることや、取得後1年以内に登記を申請するなどの条件を満たすことが必要です。
手続きの際には、市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」を、登記申請書に添付しなければなりません。

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不動産購入の住宅ローン保証料の基礎と注意点

ここまで、費用や税金について解説しましたが、住宅ローン保証料もおさえておきましょう。
最後に、ローン保証料の仕組みや支払い方法について解説していきます。

保証料の仕組み

住宅ローン保証料とは、万が一返済が滞ってしまった場合に備えて支払う費用です。
この費用を支払うことで、保証会社が借り手に代わって、金融機関へ残債を一時的に立て替えてくれます。
これは「代位弁済」と呼ばれ、あくまで金融機関の貸し倒れリスクを減らすための仕組みといえます。
そのため、保証会社が立て替えた後も、借り手の返済義務がなくなるわけではない点には注意が必要です。

支払い方法の違い

保証料の支払い方法には、大きく分けて「一括前払型」と「金利上乗せ型」の2種類があります。
一括前払型は、住宅ローンの借入時に保証料の全額をまとめて支払う方法です。
初期費用は高くなりますが、月々の返済に影響しないため、総支払額を抑えられるというメリットがあります。
一方の金利上乗せ型は、保証料を支払う代わりに、ローンの金利に0.1%から0.4%程度上乗せする方法です。
借入時の自己資金を抑えられるのが魅力ですが、長期的に見ると総支払額は一括前払型よりも多くなる傾向にあります。

保証料の相場感

保証料の金額は、一般的に借入額の0.2%から2.2%程度が相場とされています。
たとえば、借入額3,000万円、期間35年で料率が2.0%の場合、保証料は約60万円となる計算です。
この料率は、金融機関や商品の種類、借入期間、個人の信用度によって変動します。
借入期間が短いほど料率は低くなるほか、自己資金の割合が高いと割引が適用されるケースもあるでしょう。
保証料を節約するには、そもそも保証料が不要なフラット35を利用したり、キャンペーンを活用したりする方法が考えられます。
ネット銀行のなかには、保証料を無料にする代わりに、別途で融資手数料を設定している商品もあるため、総費用で比較検討することが大切です。

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まとめ

不動産購入時には仲介手数料や登記費用、手付金といった諸費用が発生するため、物件価格だけでなく総額で資金計画を立てることが大切です。
不動産取得税や印紙税などの税金には、床面積50㎡以上といった条件を満たすことで、適用される様々な軽減措置が設けられています。
住宅ローン保証料は、支払い方法で総支払額が変わるため、一括前払型と金利上乗せ型の特徴を理解して比較検討すると良いでしょう。