不動産購入の流れとは？不動産の販売形態や注意点について解説

不動産の購入を考えているものの、初めてのことなので、何から準備をしたら良いかわからず困っている方は多いでしょう。
不動産購入に取りかかる前に、全体の流れを理解しておくと、余裕を持って取り組めるはずです。
今回は、不動産購入の流れとはどのようなものか、不動産の販売形態や入居までの流れ、購入時の注意点について解説します。

不動産購入の際の販売形態

不動産の販売形態には、「売主物件」と「仲介物件」の2種類があり、それぞれに購入までの流れが異なります。
ここからは、不動産の販売形態と購入までの流れについて解説します。

売主物件

売主物件とは、間に仲介業者をはさまず、物件の売主から直接購入する販売形態です。
ただし、この形態では、個人同士で直接物件の売買をおこなうケースは少ないため、一般的には売主物件は不動産会社が売主の形態といえます。
売主物件には、不動産会社による買取再販と、不動産会社による宅地分譲や新築分譲があります。
不動産会社による買取再販とは、不動産会社が自社で買い取った不動産をリフォームする、または分筆して、自らが売主となって不動産を売却するものです。
不動産会社による宅地分譲や新築分譲は、新築マンションや新築一戸建てなど、不動産会社が売主となって宅地分譲や新築分譲をおこなうものです。

仲介物件

仲介物件とは、買主と売主の間に仲介業者をはさんで、物件の売買をおこなう販売形態です。
仲介業者がしっかりとサポートしてくれるので、物件探しから契約手続きまで安心しておこなえます。
仲介物件は、売主も買主も個人の不動産売買がほとんどです。
個人が不動産を売却したいと考えたら、まず仲介業者に査定を依頼して、その後仲介業者と媒介契約を締結して売却活動を開始します。
仲介物件は、不動産売買のなかでも大部分を占める販売形態であり、少しでも高く売りたいと考えている売主と、より多くの選択肢から物件を選びたい買主双方に適した取引形態といえるでしょう。

売主物件と仲介物件のメリット・デメリット

売主物件と仲介物件には、それぞれにメリットとデメリットがあるので、その両方を知っておくと不動産購入時の参考になります。
売主物件のメリットには、まず仲介手数料がかからない点があります。
仲介業者を介さずに直接取引をおこなうため、仲介手数料が発生せず、連絡も当事者間で直接取り合えることから、スムーズかつ迅速に話を進めやすいです。
しかし、売主物件は物件探しを自分でおこなう必要があり、自分の希望に合う物件を自力で探す労力が求められます。
さらに、契約手続きや金融機関との手続きについて、自分で調べておこなわなければならない点はデメリットです。
仲介物件には、不動産売買のプロである仲介業者が、契約手続きや金融関係との手続き、くわえて価格交渉まで、しっかりサポートしてくれるメリットがあります。
ただし、仲介物件には仲介手数料が必要となるので注意が必要です。

不動産購入の流れ

不動産を実際に購入する前に、不動産購入の流れを知っておくと、事前に必要な準備を済ませておけるのでスムーズです。
ここからは、不動産購入の流れについて解説します。

希望条件を決める

不動産を購入する流れでは、まず購入する不動産の希望条件を決めることが重要です。
希望条件を決めるときのコツとして、現時点の条件だけに限定せず、将来のライフプランの見通しまで含めたうえで検討するのが良いでしょう。
決めておきたい条件には、物件価格、間取り、築年数、立地、交通の便、周辺環境などが挙げられます。
条件が決まったら、それに沿って物件を選んでいきましょう。
物件選びをするときには、必ず現地に行って、物件を実際に見るのが大切です。
それと同時に、資金計画を立て、不動産の購入資金をどのように準備し、どのように支払っていくかを検討することが大切です。
資金計画を購入前にしっかり立てておけば、無理のない予算と返済プランが立てられます。

住宅ローンの事前審査を受ける

購入したい物件が決まったら、不動産購入申込書を提出し、そのあと住宅ローンの事前審査を受けます。
不動産購入申込書は、物件を購入する意思を売主に示すための書類であり、売買契約とは異なるため、提出後でもキャンセルすることが可能です。
申し込み時に申込証拠金を支払うケースもありますが、これは実際に購入する意思があると示すもので、売買契約締結後は諸費用の一部に充てられることがほとんどです。
住宅ローンの事前審査とは、正式なローン申請の前段階として、申請者の信用情報や返済能力を簡易的に審査するもので、短期間で結果が出ます。

契約を締結する

住宅ローンの事前審査が通ったら、正式に契約を締結します。
重要事項説明書や契約書の内容を十分に確認し、不明点や疑問点があれば、その場でしっかりと質問し、納得したうえで契約書に署名するようにしましょう。
売買契約が成立したら、住宅ローンの申し込みをおこないます。
金融機関による本審査を経て承認されたら、正式なローン契約を締結します。
住宅ローンの融資が実行されて、残金の支払いが確認されたら、物件の引き渡しがおこなわれて取引は終了です。
引き渡しでは、家の鍵を受け取り、司法書士による不動産の所有権移転登記がおこなわれます。

不動産購入における注意点

不動産購入の流れと、それに関する注意点を理解しておけば、不動産選びのときに慌てずに済むでしょう。
ここからは、不動産購入の流れにおける注意点について解説します。

資金計画の注意点

不動産購入時の資金計画の注意点として、まず初期費用をしっかり把握する点があります。
不動産購入にかかる初期費用は、税金や各種手数料、頭金、保険料、手付金などで、新築物件だと物件価格の3～7％、中古物件で6～10％が金額の目安です。
なかでも、大きな割合を占めているのが仲介手数料です。
仲介手数料の金額は、上限が決められており、上限金額を請求される傾向にあります。
仲介手数料の上限は、販売価格400万円超えの不動産なら「販売価格×3％+6万円」となっています。
不動産購入時の初期費用には、現金で一括支払いのものがあるため、現金を含めた資金計画をしっかり立てておかないと、初期費用が支払いできない事態になるかもしれません。

災害についての注意点

不動産購入時の注意点のひとつが、災害リスクを考慮して購入する点です。
地震や津波、台風、大雪などの自然災害に対するリスクを知っておけば、購入するかどうかの判断ができるだけでなく、購入したあとの対策に役立ちます。
とくに、近年被害が多発している地震に対する備えでは、購入する不動産の耐震強度は、ぜひチェックしておきたいポイントです。
耐震強度を確認する方法には、築年数から調べる方法と、耐震診断で調べる方法があります。
築年数で調べるには、1981年6月1日以降に建築確認されているか調べましょう。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準に基づいて建てられており、震度6〜7程度の地震にも耐えられるとされています。
耐震診断で調べたいなら、日本建築防災協会のホームページでセルフチェックするか、耐震診断資格者へ診断を依頼しましょう。

ハザードマップを活用する

ハザードマップとは、自然災害のリスクを可視化した地図で、各自治体のホームページで確認できます。
ハザードマップで不動産の周辺状況を確認しておけば、自然災害のリスクが把握できます。
河川の氾濫、液状化や地すべりといった地盤災害にくわえて、避難場所への移動のしやすさや火災時の延焼リスクについても、あらかじめ確認しておきましょう。

まとめ

不動産の販売形態には、売主物件と仲介物件があります。
不動産購入の手続きは、希望条件の設定、物件選び、住宅ローンの事前審査、売買契約の締結、住宅ローンの本審査、融資の実行、物件が引き渡しされる流れです。
購入時の注意点は、資金計画をしっかりと把握することにくわえて、災害リスクの有無を確認すること、ハザードマップを活用して立地環境を見極めることなどが挙げられます。