不動産売却に必要な媒介契約とは？メリットや契約時の注意点を解説

不動産売却を進めるにあたって、不動産会社と結ぶのが「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類があるため、それぞれの特徴やメリットと違いを事前に確認しておくと、後悔なくスムーズな売却がおこなえるでしょう。
そこで、不動産売却をする際に必要な媒介契約とはなにか、種類やメリット、注意点をそれぞれ解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却をおこなう際に必要な「媒介契約」とは？

不動産売却をおこなう際、個人の買主を探すために不動産会社に仲介を依頼する場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約とは、売却活動をどのように進めていくのか、また売却成立した際に発生する報酬などを取り決めた契約のことです。
この媒介契約には、3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため、事前に確認しておきましょう。

媒介契約の種類1：一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と契約できる方法になります。
つまり、A社とB社…など、何社でも契約することが可能です。
そのため、広範囲で売却活動がおこなえるのが特徴です。
また、自分が見つけてきた買主とも直接取引ができるため、比較的制限が少ない契約方法になります。
一方で、一般媒介契約は、レインズ（不動産流通機構）への登録義務が任意であることや、売主への販売活動を報告する義務もありません。
立地が良く、すぐに売却できそうな物件であれば、一般媒介契約での高値売却も期待できるでしょう。

媒介契約の種類2：専任媒介契約

専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と契約する方法になります。
つまり、A社と決めれば、B社などほかの不動産会社と契約することはできません。
ただし、一般媒介契約と同様、ご自身で見つけてきた買主と直接売買することは可能です。
そのため、一定の制限はありながら、自由な面もあるのが専任媒介契約の特徴です。
なお、専任媒介契約は、レインズへの登録義務が7日以内と決まっているため、全国の不動産会社で物件を紹介できるメリットがあります。
また、販売活動の報告義務も2週間に1回と決まっているため、どのような状況なのか定期的に把握することが可能です。

媒介契約の種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に、1社のみの不動産会社と契約する方法です。
レインズへの登録義務も、5日以内ともっとも短く、かつ販売活動も1週間に1回のため、手厚いサポートを受けることができます。
そのため、確実に売却したい場合や、買主が見つかりにくそうな物件の場合は、専属専任媒介契約がおすすめです。
ただし、ご自身が見つけてきた買主と直接取引することはできないので注意しましょう。

不動産売却で必要な3つの媒介契約のメリット

3つの媒介契約には、それぞれメリットが異なります。
そのため、メリットを比較したうえで、どの契約方法が良いか選ぶと良いでしょう。
ここでは、3つの媒介契約のメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能なため、買主の幅が広がり好条件で売却できることです。
とくに人気のエリアであれば、購入希望者のうちもっとも好条件の買主を選び、より良い条件で売れるでしょう。
また、物件をレインズへ登録する義務がないため、不動産を売却することを周囲に知られたくないという場合もメリットになります。
このように、好立地の条件である物件や、物件情報を公開せずに販売活動を進めたいという場合は、一般媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、複数の不動産会社とやり取りする必要がなく、手間がかからない点です。
複数の不動産会社と契約を結んでいると、契約や内覧対応、販売戦略など、不動産会社の数だけこなす必要があります。
しかし、専任媒介契約は1社のみとのやり取りで済むため、簡便であるといった特徴があります。
また、専属専任媒介契約と異なり、自己発見取引が可能な点もメリットといえるでしょう。
たとえば、隣人や友人、親戚などが購入してくれることになっても、不動産会社を挟む必要なく売買が可能です。
さらに、個人間取引であれば、仲介手数料がかからないため、売買にかかる費用を節約できます。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、販売活動の状況報告がもっとも頻度が高いため、状況を把握しやすい点がメリットといえます。
また、レインズへの登録もすぐにおこなわれるため、場合によっては早期売却も可能です。
不動産会社1社のみの取引になるため、積極的な販売活動が期待できることもメリットです。
売却が難しいような物件でも、ほかの媒介契約と比較しても、もっとも手厚いサポートが受けられるので、確実に売却ができます。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点

どの媒介契約を結ぶかは、その後の売却活動に大きく影響することがあります。
そのため、後悔のないように媒介契約を選ぶ必要があるでしょう。
とくに、一般媒介契約は複数社と契約できるメリットはあるものの、注意しなければならない点も多いため、あらかじめ注意点を把握しておくことをおすすめします。

注意点①内見が重複しないようにする

複数社に売却活動を依頼するような一般媒介契約では、内見日時が重複してしまうということも少なくありません。
また、同時に購入申し込みが入ることも想定されます。
このようなトラブルを回避するためには、しっかりとしたスケジュール管理が必要です。
購入申し込みや内見が入れば、すぐにほかの不動産会社に連絡するなど、迅速な対応が求められます。

注意点②契約違反した場合は違約金が発生する

売主が、専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約しているにもかかわらず、ほかの不動産会社に依頼し買主との売買契約を成立させた場合は契約違反となります。
この場合、不動産会社は仲介手数料に相当する違約金を、売主に請求することができます。
また、途中で契約解除した場合も、それまでにかかった費用を請求するケースもあるため注意が必要です。
たとえば、現地調査費用や広告費など販売活動費、契約交渉費用などです。

注意点③不動産会社の数が多いと手間と手続きが増える

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶと、メリットが多いように思えますが、数が多ければ良いということではありません。
なぜなら、契約する会社の数だけ手間と手続きが増えるからです。
そのため、多くても3～4社に留めておくことをおすすめします。
また、複数社に依頼する場合は、広告に記載する情報も統一する必要があります。
不動産会社によって内容がバラバラだと、購入者が混乱してしまうため注意しましょう。

注意点④積極的な売却活動を期待するなら専任か専属専任媒介契約を選ぶ

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社のみの契約です。
そのため、不動産会社は責任をもって売却活動を進めるため、安心して任せることができます。
手厚いサポートが受けられ、かつ確実な売却を希望する場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約の契約を選ぶのが無難でしょう。

まとめ

不動産の売却活動を進めるには、まずは不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあり、ご自身に合った契約方法を選択することが可能です。
ただし、どんな物件でも手厚くサポートしてもらえて、かつ確実に売りたいという場合は、積極的な売却活動をおこなう専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。